Esta não é sempre uma tarefa fácil, pois, muitas vezes, por trás de um lote com preço acessível e vista deslumbrante existem pessoas sem caráter que pretendem enganar aquele que estiver mais desatento.
O ideal é que você consulte um engenheiro ou arquiteto antes de comprar o terreno, pois eles estarão aptos a dizer se as características do terreno atendem as necessidades do futuro projeto, mas nem sempre isso é possível, então para facilitar e ninguém sair as cegas, aqui vão algumas perguntas que você deverá se fazer antes de de bater o martelo e fechar negocio:
1) Que tipo de construção pode ser feita? Já acompanhei casos onde um cliente comprou um terreno para construir uma clínica médica em um bairro exclusivamente residencial, ou seja, confusão logo de cara.
2) Quantos pavimentos podem ser construídos?
3) A área é de preservação ambiental? Existem porcentagens de áreas verdes que são obrigatórias em algumas áreas, recuos obrigatórios, taxas ambientais, e uma infinidade de fatores que influencia diretamente na execução do projeto.
4) A área não esta embargada pela defesa civil? Em caso de loteamentos e condomínios fechados verificar se os mesmos estão liberados para construção imediata, se não, para quando esta liberação está prevista. Faça um levantamento da documentação e procure ver se a prefeitura aprovou o empreendimento e se não há pendências como de infraestrutura por exemplo.
5) Verificar se a área não esta em processo de desapropriação.
6) Procure saber se o imóvel esta registrado no nome de quem esta vendendo, caso não esteja você precisa solicitar as escrituras anteriores e, provavelmente, terá que pagar as taxas necessárias para regularizar a situação.
7) Verifique se o terreno apresenta as demarcações bem definidas em campo, pois após a compra você recebera uma planta com as mediadas e ângulos assinada pelo responsável técnico que efetuou o levantamento topográfico. Vocês não imaginam o quanto é comum clientes que compram terrenos com tamanhos diferentes dos especificados em planta.
Depois de verificar os aspectos acima citados você deve então partir para a avaliação do terreno propriamente dito, então segue abaixo alguns ítens que você deve avaliar, vamos lá:
Solo: Cada terreno tem um tipo de solo, por isso é fundamental contratar uma empresa para realizar a sondagem, pois com isso o engenheiro especializado em cálculo estrutural pode especificar as fundações indicadas ao projeto.
Insolação: Boa luminosidade e o conforto térmico garantem o aconchego à construção e valorizam o imóvel, então este quesito deve ser muito bem avaliado.
Topografia: Influencia diretamente no formato e nos custos do projeto. Se você não quer uma casa com diversos níveis e patamares, o mais indicado é adquirir um terreno plano. Os acidentados permitem uma construção com mais vista e arquitetura em níveis. Não se esqueça que construir desobedecendo as características topográficas do terreno resulta em um custo maior, por exemplo se uma pessoa tem um lote plano e quer uma construção em níveis ela gastará mais com a movimentação de terra e a estrutura do que se o terreno fosse um aclive ou declive.
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Infraestrutura: É preciso verificar se o local conta com toda a infraestrutura para a ligação água e luz e se possui rede pública de esgoto (em alguns casos utiliza-se foça séptica, que resulta em mais um gasto no valor total da obra).
Documentação
Ao finalizar a compra não se esqueça de solicitar os seguintes documentos:
a) Certidão negativa de débito de imposto territorial urbano IPTU
b) Certidão vinterária que contém o histórico dos 20 anos e informações de vendas anteiores, penhora ou hipoteca.
c) Consulte os fóruns da cidade a certidão dos distribuidores forenses (cíveis, fiscais e justiça federal)
d) Certidão de ônus enfitêuticos
e) Certidão de ônus reais do registro de imóveis;
f) Cópia da escritura pública e registro de imóveis;
g) Certidão do registro geral de imóveis (RGI)
h) Averbação das obras existentes.
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